Lagens möjligheter - Rättsfall 1988-01-18 - Högsta domstolen - Fastighet har vid köp varit behäftad med byggfel som orsakat mögelskador. Säljaren har enligt överenskommelse med köparen avhjälpt byggfelet. Fråga, om köparen kan erhålla gottgörelse i form av avdrag på köpeskillingen därför att fastighetens marknadsvärde trots felets avhjälpande är lägre än det skulle ha varit om något byggfel inte hade förekommit

Ingårr i följande rättsområden:

Köprätt / Fast egendom - Fel, dröjsmål & kompensationsmöjligheter (25 rättsfall)

Sammanfattning: Fastighet har vid köp varit behäftad med byggfel som orsakat mögelskador. Säljaren har enligt överenskommelse med köparen avhjälpt byggfelet. Fråga, om köparen kan erhålla gottgörelse i form av avdrag på köpeskillingen därför att fastighetens marknadsvärde trots felets avhjälpande är lägre än det skulle ha varit om något byggfel inte hade förekommit

Sammanfattning:

En säljare av en fastighet betalade i en förlikning ett visst belopp till köparna efter att de hade framställt krav på ersättning för en vattenskada på fastigheten. Skadan hade orsakats av en städfirma som säljaren hade anlitat inför köparnas tillträde. Säljaren har haft rätt till ersättning från städfirman för sin betalning till köparna. Officiell NJA-ingress.

Sammanfattat av ChatGPT

Bakgrund - I målet mellan Pressateljen Städ & Tvätt AB (härefter "Pressateljen") och ÅHH uppstod en tvist om skadestånd. ÅHH hade sålt en fastighet med tillhörande bostadshus och inför köparnas tillträde anlitade hon Pressateljen för flyttstädning. Efter att städningen utförts tillträdde köparna fastigheten och upptäckte en vattenskada vid tröskeln mellan badrummet och vardagsrummet. Köparna krävde ÅHH på ersättning för skadan och de ingick senare en förlikning där ÅHH betalade 70 000 kr till köparna. ÅHH krävde därefter Pressateljen på motsvarande belopp, med påståendet att bolaget hade orsakat skadan. Pressateljen motsatte sig kravet, invände att skadeståndet borde beräknas utifrån åtgärdskostnaden och ansåg att det inte fanns någon utredning som visade att det yrkade beloppet motsvarade den ekonomiska skadan. Bolaget hävdade även att skadeståndet borde jämkas till noll kronor på grund av brister i tröskeln och badrumsgolvet som de inte kunde förutse eller hindra.

Domstolens ställningstaganden

Näringsidkares skadeståndsskyldighet enligt konsumenttjänstlagen (KtjL) - Enligt 32 § första stycket KtjL är en näringsidkare skyldig att ersätta en konsument för skada som uppkommer på konsumentens egendom medan den är i näringsidkarens besittning eller kontroll. Detta följer av skadeståndslagens (SkL) bestämmelser och allmänna skadeståndsrättsliga principer (prop. 1984/85:110 s. 83 ff. och 271 ff.). Ersättning för sakskada enligt skadeståndslagen -

Skadestånd vid sakskada omfattar ekonomiska följder av skadan. Detta inkluderar värdet av förlorad egendom, direkta utgifter och följdskador (5 kap. 7 § SkL). Principen om adekvat kausalitet innebär att ersättning endast utgår för följder som är förutsebara och inte osedvanliga eller osannolika. Den skadelidande ska genom skadeståndet försättas i samma ekonomiska situation som före skadan. Skadebegränsningsplikt - Enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer och 50 a § KtjL har den skadelidande en skyldighet att begränsa sin skada. Kostnader som kunde undvikas ersätts inte. Betalning till tredje man - För att en betalning till tredje man ska vara ersättningsgill krävs att betalningen grundar sig på en rättslig skyldighet för den skadelidande. Detta kan vara en skyldighet som fastställts genom dom eller en förpliktelse som reglerats genom förlikning (NJA 1982 s. 106; Marcus Radetzki, Skadeståndsberäkning vid sakskada, 3 uppl. 2019, s. 57 ff.). Skada på fastighet som är föremål för överlåtelse -

Enligt 4 kap. 11 § första stycket jordabalken (JB) står säljaren faran för fastigheten tills köparen tillträder. Köparen kan kräva avdrag på köpeskillingen för skador som inträffar innan tillträdet (4 kap. 11 § andra stycket och 19 c § JB).

Bevisfrågor - Den skadelidande har bevisbördan för både förekomsten och omfattningen av skadan samt för orsakssambandet. Vid svårigheter att föra full bevisning kan domstolen enligt 35 kap. 5 § rättegångsbalken (RB) uppskatta skadan till ett skäligt belopp (NJA 2005 s. 180).

Bedömningen i detta fall - Skadeståndsansvar:

Högsta domstolen (HD) fastställde att Pressateljen är skadeståndsskyldigt för vattenskadan i det bostadshus som ÅHH sålt men där köparna ännu inte tillträtt fastigheten. HD ansåg att betalningen ÅHH erlagt till köparna inom ramen för förlikningen var betingad av den aktuella skadan och att det förelåg ett adekvat orsakssamband mellan skadan och förlikningen. Bevisning och skadans storlek - Köparna hade initialt krävt ÅHH på 241 000 kr baserat på en offert för åtgärdande av skadan. En annan offert uppgick till 179 000 kr. HD konstaterade att ett åtgärdande enligt dessa offerter skulle innebära en mer omfattande renovering än vad som var nödvändigt för att reparera vattenskadan. Trots detta ansåg HD att köparna hade rätt till ett prisavdrag motsvarande minst 70 000 kr, vilket ÅHH betalade i förlikningen. Skadebegränsningsplikt och skälighet - HD bedömde att förlikningen var ekonomiskt gynnsam för ÅHH jämfört med alternativet att köparnas krav prövades i domstol, särskilt med hänsyn till risken för rättegångskostnader. Villkoren för förlikningen ansågs skäliga och förenliga med ÅHHskyldighet att begränsa skadeföljderna.